Immobilie als Kapitalanlage: Wie Sie die Rendite richtig berechnen

Immobilien gelten als krisenfeste Geldanlage, und in Zeiten unsicherer Märkte zieht es viele zum „Betongold". Doch eine Immobilie ist kein Sparbuch, das automatisch Zinsen abwirft. Ob sie sich lohnt, hängt von einer nüchternen Rechnung ab — und genau die machen viele Käufer zu oberflächlich.

Der häufigste Fehler: Man schaut auf den Kaufpreis und die Mieteinnahmen und glaubt, damit die Rendite zu kennen. Tatsächlich entscheiden die Kosten zwischen Brutto und Netto darüber, ob aus einer scheinbar guten Anlage ein Zuschussgeschäft wird. Wer die Kennzahlen versteht, kauft mit offenen Augen.

Die wichtigsten Renditekennzahlen

Drei Kennzahlen sollten Sie auseinanderhalten — sie sagen Unterschiedliches aus.

Bruttomietrendite. Die einfachste Zahl: jährliche Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal hundert. Sie eignet sich für einen schnellen Vergleich, blendet aber sämtliche Kosten aus. Eine hohe Bruttorendite kann täuschen, wenn die laufenden Kosten hoch sind.

Nettomietrendite. Hier werden die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis addiert und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von der Miete abgezogen. Das Ergebnis ist deutlich ehrlicher — und meist spürbar niedriger als die Bruttorendite.

Eigenkapitalrendite. Sie berücksichtigt die Finanzierung: Wie verzinst sich das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital, wenn ein Teil des Kaufs über ein Darlehen läuft? Durch den Hebeleffekt kann sie höher liegen als die Objektrendite — steigt aber auch das Risiko.

Die Kosten, die Anleger übersehen

Nicht umlagefähige Kosten. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und das Mietausfallwagnis können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Sie schmälern direkt Ihre Rendite und gehören in jede seriöse Kalkulation.

Instandhaltung und Rücklagen. Jedes Gebäude altert. Wer keine Rücklage für Dach, Heizung, Fenster und Fassade bildet, rechnet sich reich — bis die erste große Reparatur die Rendite mehrerer Jahre auffrisst.

Leerstand und Mietausfall. Keine Immobilie ist dauerhaft zu hundert Prozent vermietet. Mieterwechsel, Leerstandsphasen und gelegentliche Zahlungsausfälle sind normal und müssen kalkulatorisch eingeplant werden.

Wo sich gute von schlechten Investments unterscheiden

Bei der Lage. Lage entscheidet über Vermietbarkeit, Mietniveau und Wertentwicklung. Eine etwas niedrigere Anfangsrendite in einer gefragten Lage der Region Hannover kann langfristig mehr wert sein als eine hohe Rendite in einer Lage mit Leerstandsrisiko.

Beim Zustand. Ein günstiger Kaufpreis relativiert sich schnell, wenn ein Sanierungsstau wartet. Der vermeintliche Schnäppchenpreis ist oft genau die Summe, die der Markt für die nötigen Investitionen abzieht.

Bei der Finanzierung. Höhere Zinsen verändern die Rechnung erheblich. Was bei niedrigen Zinsen funktionierte, kann heute eine andere Tilgung und mehr Eigenkapital erfordern, damit die Zahlen aufgehen.

So kalkulieren Sie seriös

Rechnen Sie netto, nicht brutto. Verlassen Sie sich nie auf die Bruttomietrendite allein. Ziehen Sie alle nicht umlagefähigen Kosten ab und addieren Sie die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis. Erst diese Zahl zeigt, was tatsächlich übrig bleibt.

Planen Sie Rücklagen fest ein. Setzen Sie von Anfang an einen realistischen Betrag für Instandhaltung und Mietausfall an. Eine Anlage, die nur ohne Rücklagen funktioniert, funktioniert in Wahrheit nicht.

Prüfen Sie die ortsübliche Miete. Kalkulieren Sie mit einer realistischen, am Markt erzielbaren Miete — nicht mit Wunschwerten. In angespannten Lagen kann zudem die Mietpreisbremse die erzielbare Miete begrenzen.

Denken Sie an die Gesamtrendite. Neben den laufenden Mieteinnahmen zählt die mögliche Wertentwicklung — aber auch sie ist kein Selbstläufer. Betrachten Sie beide Seiten nüchtern und rechnen Sie nicht mit garantierten Wertsteigerungen.

Worauf es ankommt

Eine Immobilie kann eine ausgezeichnete Kapitalanlage sein — aber nur, wenn die Zahlen tragen. Der Unterschied zwischen einem soliden Investment und einem teuren Irrtum liegt nicht im Kaufpreis, sondern in der Sorgfalt der Kalkulation.

Die ehrlichste Kennzahl ist die, die alle Kosten enthält. Wer netto rechnet, Rücklagen einplant und mit realistischen Mieten kalkuliert, weiß vor dem Kauf, worauf er sich einlässt. „Betongold" glänzt nur dann, wenn man vorher genau hingeschaut hat.